Chi Phí Xây Nhà 1 Trệt 1 Lầu 5×12 Năm 2026 Bao Nhiêu?

Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12 năm 2026 thường được tính theo tổng diện tích xây dựng quy đổi, không chỉ dựa trên 60m² diện tích đất. Để lập ngân sách sát thực tế, gia chủ cần xác định rõ diện tích được phép xây dựng, phương án móng, mái và phạm vi công việc trong báo giá.

1. Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12 khoảng bao nhiêu?

Lô đất 5×12 có diện tích 60m². Tuy nhiên, tổng diện tích dùng để tính chi phí còn bao gồm móng, tầng trệt, lầu 1 và mái. Với các phương án thông dụng, diện tích xây dựng quy đổi có thể dao động khoảng 168–180m².

Bảng khái toán nhanh:

Khảo sát các báo giá công khai năm 2026 cho thấy đơn giá xây nhà 2 tầng có độ chênh lệch khá lớn. Có đơn vị báo giá phần thô khoảng 3,5–4 triệu đồng/m² và trọn gói khoảng 5–8 triệu đồng/m²; một số báo giá nhà phố tại TP.HCM ở mức 5,8–6,8 triệu đồng/m². Vì vậy, gia chủ cần so sánh cả phạm vi công việc thay vì chỉ nhìn vào đơn giá.

1.1. Chi phí xây phần thô

Xây phần thô thường bao gồm vật tư kết cấu và nhân công hoàn thiện. Phạm vi phổ biến có thể gồm:

• Móng và kết cấu bê tông cốt thép.
• Cột, dầm, sàn và cầu thang.
• Tường xây, tô trát.
• Hệ thống ống điện, cấp thoát nước âm.
• Chống thấm các khu vực cơ bản.
• Nhân công lát gạch, sơn, lắp cửa và thiết bị hoàn thiện.

Với tổng diện tích quy đổi khoảng 168–180m²:

Gói phần thô thường chưa bao gồm gạch lát, sơn nước, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị chiếu sáng và nội thất. Danh mục cụ thể phải được ghi trong hợp đồng vì mỗi nhà thầu có cách chia phạm vi khác nhau.

1.2. Chi phí xây nhà trọn gói

Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12 theo hình thức trọn gói thường bao gồm thi công phần thô và hoàn thiện công trình. Ngoài kết cấu móng, cột, dầm, sàn, tường và cầu thang, các công việc hoàn thiện cơ bản thường được triển khai theo những giai đoạn sau:

• Thi công hệ thống điện nước: Lắp đặt đường ống cấp thoát nước, dây điện âm tường, hộp công tắc và ổ cắm theo bản vẽ kỹ thuật.
• Chống thấm: Xử lý chống thấm sàn nhà vệ sinh, ban công, sân thượng và các khu vực tiếp xúc với nước.
• Tô trát và xử lý bề mặt: Tô tường, cán nền, xử lý bề mặt trước khi lát gạch và sơn.
• Ốp lát và sơn hoàn thiện: Thi công gạch nền, gạch ốp tường theo thiết kế; bả matit và sơn trong, ngoài nhà.
• Lắp đặt cửa và lan can: Lắp cửa đi, cửa sổ, lan can ban công và tay vịn cầu thang theo hồ sơ thiết kế.
• Lắp đặt thiết bị cơ bản: Hoàn thiện thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng cơ bản và các phụ kiện đã thống nhất trong hợp đồng.

Với tổng diện tích xây dựng quy đổi khoảng 168–180m², đơn giá trọn gói tham khảo từ 5–6,8 triệu đồng/m² tương ứng ngân sách khoảng 840 triệu–1,224 tỷ đồng.

Mức giá thực tế phụ thuộc vào chủng loại vật tư, quy mô công trình, điều kiện thi công và phạm vi công việc trong hợp đồng. Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng vật tư và danh mục hạng mục bao gồm, không bao gồm để tránh phát sinh chi phí ngoài dự toán.

1.3. Chi phí hoàn thiện để vào ở

“Trọn gói xây dựng” và “hoàn thiện để vào ở” không phải lúc nào cũng có cùng phạm vi.

Nếu chỉ cần công trình hoàn thiện cơ bản, có thể sử dụng khung trọn gói khoảng 840 triệu–1,22 tỷ đồng. Nếu muốn thi công nội thất đồng bộ toàn bộ 120m² sàn, cần lập thêm bảng dự toán nội thất.

2. Cách tính chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12

Công thức khái toán phổ biến:

Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá thi công/m²

Trong đó, tổng diện tích xây dựng không đồng nghĩa với diện tích đất hoặc diện tích sử dụng.

Các hệ số trên không phải mức cố định theo pháp luật. Mỗi nhà thầu có thể áp dụng hệ số khác nhau tùy cấu tạo móng, mái và biện pháp thi công. Gia chủ nên yêu cầu ghi rõ cách tính diện tích trong báo giá.

Ngoài ra, không phải lô đất 5×12 nào cũng được xây kín 60m². Diện tích xây thực tế còn phụ thuộc chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng và giấy phép được cấp.

5. Những yếu tố làm chi phí xây nhà 5×12 thay đổi

5.1. Loại móng và điều kiện nền đất

• Nền đất tốt có thể sử dụng giải pháp móng đơn giản hơn.
• Nền đất yếu có thể cần móng cọc hoặc xử lý nền.
• Chiều dài và số lượng cọc chỉ được xác định sát hơn sau khi có dữ liệu địa chất.
• Nhà sát công trình hiện hữu có thể phát sinh biện pháp chống lún, nứt.

5.2. Kiểu mái và phong cách kiến trúc

5.3. Chất lượng vật liệu hoàn thiện

Sự chênh lệch giữa gói phổ thông và trung bình khá thường đến từ:

• Gạch lát và ốp tường.
• Sơn nước.
• Cửa nhôm kính hoặc cửa gỗ.
• Thiết bị vệ sinh.
• Đá cầu thang và mặt bếp.
• Công tắc, ổ cắm và thiết bị chiếu sáng.

Gia chủ nên chọn vật tư theo khu vực sử dụng thay vì đồng loạt nâng cấp toàn bộ công trình.

5.4. Vị trí và điều kiện vận chuyển vật tư

Nhà trong hẻm nhỏ có thể phát sinh chi phí do:

• Xe tải lớn không tiếp cận được.
• Vật tư phải trung chuyển nhiều lần.
• Khó bố trí nơi tập kết cát, đá và thép.
• Thời gian vận chuyển và nhân công tăng.
• Bê tông phải bơm xa hoặc sử dụng biện pháp khác.

Nhà mặt tiền thuận tiện thi công thường dễ kiểm soát tiến độ và chi phí hơn.

5.5. Công năng và thay đổi thiết kế trong quá trình thi công

Cùng diện tích 5×12 nhưng nhà có ba phòng ngủ, nhiều WC hoặc nhiều vách ngăn sẽ tốn thêm vật tư và thiết bị so với phương án đơn giản.

Các thay đổi dễ làm tăng chi phí gồm:

• Di chuyển cầu thang.
• Thêm hoặc bỏ phòng.
• Đổi vị trí WC.
• Bổ sung ban công, giếng trời.
• Thay loại cửa hoặc vật liệu.
• Thay đổi sau khi đã thi công điện nước âm.

7. Thi công nhà 1 trệt 1 lầu trọn gói, chuyên nghiệp

Khi dự toán chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12, gia chủ không nên chỉ tính phần móng, kết cấu và hoàn thiện cơ bản. Nội thất rời, tủ bếp, tủ quần áo, thiết bị chiếu sáng và các hạng mục trang trí cũng chiếm một phần đáng kể trong tổng ngân sách.

Nội thất An Tín giúp gia đình xây dựng phương án đầu tư rõ ràng hơn thông qua:

• Xác định những không gian cần ưu tiên hoàn thiện trước.
• Phân chia ngân sách cho nội thất cố định và nội thất rời.
• Lựa chọn vật liệu phù hợp với mức đầu tư.
• Tối ưu số lượng tủ và đồ dùng theo diện tích 5×12 m.
• Hạn chế các hạng mục trang trí tốn chi phí nhưng ít giá trị sử dụng.
• Dự kiến phương án hoàn thiện theo từng giai đoạn nếu ngân sách có giới hạn.

Trước khi chốt tổng chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×12, hãy liên hệ An Tín để dự trù thêm phần nội thất và giảm nguy cơ thiếu ngân sách ở giai đoạn về ở.

Thông tin liên hệ An Tín:

• Hotline: 0973456490 – 0972064056
• Website: www.noithatantin.com

>> Tham khảo thêm các phương án thi công nhà phố 1 trệt 1 lầu:

• Kích Thước Giếng Trời Chuẩn: Bảng Tra Theo Diện Tích Nhà
• Mẫu nhà hướng Tây và Giải pháp chống nóng, thông thoáng